Termőföld – alapfogalmak

A termőföldről védelméről szóló 2013. évi CLXIX. törvény alapján termőföld az a földrészlet, amely a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván.

Magyarországon a termőföldek (és általánosságban az ingatlanok) tulajdonviszonyainak közhiteles nyilvántartása a földhivatalok által vezetett ingatlan-nyilvántartás. Az egyes ingatlanokat, azok jellemzőit és tulajdonviszonyait a következők szerint tartják nyilván:

Magyarország teljes területe, egymást nem átfedő részterületekre van felosztva, mely részterületek középpontjában valamely település (falu, város) áll. Egy-egy ilyen terület, az adott települések közigazgatási határa. Ezen belül, az egyes ingatlanrészeket a településhez kötik, oly módon, hogy a településhez tartozó zónán belül, a terület három fő részre oszlik:

• Belterület: a település által közvetlenül elfoglalt terület, jellemzően lakó és ipari területek.
• Zártkert: a belterületekkel határos, “félig” mezőgazdasági jellegű területek, jellemzően “kiskertek”, üdülőtelkek, szőlők / gyümölcsösök.
• Külterület: a település közelében (a fent említett felosztás szerinti zónán belül) lévő, alapvetően mezőgazdasági jellegű területek.

Ezeken belül, a területrészek elsősorban a tulajdonviszonyok szerint vannak felosztva, úgynevezett helyrajzi számonként. A helyrajzi számok “település név + nyilvántartási szám” formában kerülnek megadásra (például IGRICI 034/2). A nullával kezdődő számok a külterületi zónát jelölik, a fentiek szerint a mezőgazdasági ingatlanok helyrajzi száma jellemzően ilyen.

Minden egyedi helyrajzi számmal ellátott területrészre a körzeti földhivatal nyilvántartja a következő adatokat:

• Térképvázlatok segítségével a terület pontos elhelyezkedését;
• A területrész tulajdoni lapján:
  • I. részben:  A terület nagyságát, mezőgazdasági jellegű területek esetén a művelési ágakat, minőségi osztályokat és aranykorona értékeket;
  • II. részben: A terület tulajdonosait és azok tulajdoni hányadát, tulajdonosok adatait, szerzés módját (lásd tulajdonrészek magyarázata);
  • III. részben: A területtel kapcsolatosan fennálló terheket / jogokat (pl. jelzáloggal való terheltség, különféle közmű szolgalmi jogok, haszonélvezeti vagy özvegyi jogok stb.);
  • Széljegyekként: a területtel kapcsolatos esetleges függőben lévő beadványokat (pl. beadott, de a tulajdonosi részben még át nem vezetett adásvételek).
• Földhasználati lapon: a terület használatára (haszonbérleti szerződések alapján) vonatkozó adatokat (kik és milyen formában – mezőgazdasági haszonbérlet, felesművelés, részesművelés, saját használat stb. – gazdálkodnak az adott területen).

Mezőgazdasági ingatlanoknál különösen jellemző, hogy egy-egy ingatlan több tulajdonos osztatlan közös tulajdonában van. Mitől osztatlan? Egyrészt, mert nincsenek külön tulajdoni lapon nyilvántartva az egyes tulajdonrészek, másrészt ezáltal ez azt is jelenti, hogy a terület sincs természetben szétosztva a tulajdonosok között (tehát ha van egy “fél” tulajdonrészem egy ilyen ingatlanban, nincs kijelölve, hogy az az ingatlan konkrétan “melyik fele” az enyém, hanem a teljes ingatlannak vagyok fele részben tulajdonosa, tehát eszmei hányaddal rendelkezem az ingatlanban).

Az osztatlan közös tulajdon nem feltétlenül hátrány. Magyarországon ma a mezőgazdasági területek tulajdonviszonya jellemzően ilyen. A tulajdonostársak értékesítési szándéka esetén a terület mindenkori tulajdonosait elővételi jog illeti meg, megfelelő nagyságú tulajdonrész esetén pedig lehetőség van a résztulajdon “kiméretésére”, ezáltal új tulajdoni lapon (új helyrajzi számon) való, kizárólagos (1/1-es) tulajdoni hányaddal való nyilvántartásra.

A földhivatali nyilvántartások egy osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan tulajdoni részarányait egy közönséges tört segítségével jelölik (számláló/nevező), amely mutatja az adott tulajdonos tulajdonrészének nagyságát. Tehát az 1/1 jelenti a 100%-os, vagyis kizárólagos tulajdonlást, de például a 22/100 a 22%-os tulajdonrészt. Egy helyrajzi számon belül a tulajdonrészek összege ki kell hogy adja az egyet (egészet), de ezen belül a részek nagysága elég “fura” lehet. Könnyen előfordulhat akár 13456/136875 jellegű tulajdonrész is.

A termőföld általános jellemzéséhez a terület nagyságán kívül fontos annak minősége is. A minőség ebben az esetben egyértelműen a mezőgazdasági minőséget jelenti. Ennek mértékegysége az aranykorona (rövidítve: AK), mely gyakorlatilag “történelmi” mértékegység. Több (jelenleg is folyamatban lévő) próbálkozás van a termőföld mezőgazdasági minőségének másféle jellemzésére, de egyelőre nincs ettől jobb elfogadott módszer, illetve a földhivatali nyilvántartások is ezt tartalmazzák.

Mivel egy adott (különösen nagyobb) termőföld terület különböző minőségű és művelési ágú területrészekből állhat, gyakran használják átlag aranykorona (átlag AK) megadásával, amely az adott terület különféle minőségű részeinek, minőségre eső területnagyság szerint súlyozott értéke.

Általánosságban elmondható, hogy Magyarországon átlagos minőségű termőföldnek a 14-18 AK érték számít, ez alatt gyengébb minőségről, felette jó/kiváló minőségről beszélhetünk.

A termőföld területének nagyságát (területmértékként) hektárban mérjük, melynek rövidítése: ha.

1 hektár nagysága = 10.000 m². Ha egy hektárt el szeretnénk képzelni, akkor legegyszerűbben egy 100m x 100m nagyságú négyzet alakú területre gondoljunk.

A mezőgazdasági jellegű művelési ágakat, további részletezéssel, minőségi osztályba sorolással jellemzik (1-8 között, ahol az 1 a legjobb, a 8 a legrosszabb minősítés). A művelési ágak és azok minőségi osztályai szoros összefüggésben vannak a föld aranykorona értékével, mint általános minőségi jellemzővel. Minél nagyobb mértékben áll egy terület mezőgazdasági művelés alatt, minél jobb minőségi besorolással, annál nagyobb a terület átlag aranykorona értéke (tehát például ha teljes mértékben 1-es minőségi osztályú szántó művelési ágú a föld, akkor a legmagasabb az aranykorona értéke).

A területnagyságon és a mezőgazdasági minőségen túlmenően, fontosak a termőföld tényleges használatára vonatkozó adatok. Ezt elsősorban a földhivatali tulajdoni lapokon is nyilvántartott művelési ág (szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő/gyep, nádas, erdő, fásított terület vagy halastó) mutatja. Mezőgazdasági földterületek esetén a művelési ág leggyakrabban szántó, gyep/legelő, erdő. Előfordulhat a tulajdoni lapon a ‘kivett’ megnevezés, amely az adott területrészek tényleges művelési, használati viszonyait mutatja.

A ‘kivett’ minősítés, a mezőgazdasági művelés alól kivont területrészeket jellemzi, mely lehet egy kisebb területrész (pl. ‘kivett út’ – amennyiben a területen út halad keresztül, ‘kivett kopárság’ – amennyiben a területnek van mezőgazdasági művelésre teljesen alkalmatlan része stb.), de akár a teljes terület is lehet művelés alól kivont (pl. ‘kivett kavicsbánya’).

Támogatás alatt a vissza nem térítendő, a Magyar Állam vagy az Európai Unió által gazdáknak folyósított, vissza nem térítendő juttatását értjük. Nagyon sokféle támogatás létezik, melynek egy része alanyi jogon jár a gazdálkodóknak, más része pályázatok útján érhető el. Az egyik legáltalánosabb és leggyakrabban emlegetett támogatás az EU által folyósított egységes területalapú támogatás (SAPS), amely a föld hasznosítási formájától függetlenül, egységesen (hektáronként) jár a támogatható mezőgazdasági területek után a földhasználó számára. Ennek összege 2018. évben 69.000 Ft/ha körül alakul.