Termőföld – alapfogalmak

A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény alapján termőföld: az a földrészlet vagy alrészlet, amely a település külterületén fekszik, és az ingatlan nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, kivéve, ha a földrészlet vagy alrészlet az Evt.-ben meghatározott erdőnek minősül.

Magyarországon a termőföldek (és általánosságban az ingatlanok)
tulajdonviszonyainak közhiteles nyilvántartása a földhivatalok által vezetett
ingatlan-nyilvántartás. Az egyes ingatlanokat, azok jellemzőit és
tulajdonviszonyait a következők szerint tartják nyilván:

Magyarország teljes területe, egymást nem átfedő részterületekre van felosztva,
mely részterületek középpontjában valamely település (falu, város) áll. Egy-egy
ilyen terület, az adott települések közigazgatási határa. Ezen belül, az egyes
ingatlanrészeket a településhez kötik, oly módon, hogy a településhez tartozó
zónán belül, a terület három fő részre oszlik:

• Belterület: a település által közvetlenül elfoglalt terület, jellemzően lakó
  és ipari területek.
• Zártkert: a belterületekkel határos, “félig” mezőgazdasági jellegű
  területek, jellemzően “kiskertek”, üdülőtelkek, szőlők / gyümölcsösök.
• Külterület: a település közelében (a fent említett felosztás szerinti zónán
  belül) lévő, alapvetően mezőgazdasági jellegű területek.

Ezeken belül, a területrészek elsősorban a tulajdonviszonyok szerint vannak
felosztva, úgynevezett helyrajzi számonként. A helyrajzi számok “település név
+ nyilvántartási szám” formában kerülnek megadásra (például IGRICI 034/2). A nullával kezdődő számok a külterületi zónát jelölik, a fentiek szerint a
mezőgazdasági ingatlanok helyrajzi száma jellemzően ilyen.

Minden egyedi helyrajzi számmal ellátott területrészre a Kormányhivatal
Földhivatali Főosztálya nyilvántartja a következő adatokat:

• Térképvázlatok segítségével a terület pontos elhelyezkedését;
• A területrész tulajdoni lapján:

I. rész: Ebben a részben maga az ingatlan van leírva:

• helyrajzi szám
• fekvés (település, belterület/külterület)
• művelési ág / megnevezés (pl. lakóház, udvar, szántó)
• terület nagysága (m² vagy ha)
• aranykorona értéke
• alrészletek (pl. külön udvar, épület)

Ez mondja meg, pontosan mi az az ingatlan, amiről szó van.

II. rész: Tulajdonjog
Itt szerepelnek a tulajdonos(ok) és a tulajdonjog részletei:

• tulajdonos neve
• tulajdoni hányad (pl. 1/1, 1/2)
• tulajdonszerzés jogcíme (adásvétel, öröklés stb.)
• bejegyzés időpontja

Ez mutatja meg, kié az ingatlan és milyen arányban.

III. rész: Terhek és jogok
Ez a rész a „piros lámpa” rész, itt vannak a kockázatok:

• jelzálogjog
• végrehajtási jog
• haszonélvezeti jog
• szolgalmi jog
• elidegenítési és terhelési tilalom
• opciós jog, vételi jog

Minden olyan jog vagy teher, ami korlátozza a tulajdonos rendelkezési jogát.

Széljegy: A széljegy nem az I–II–III. részben van, hanem a tulajdoni lap fejlécében, felül, elkülönítve a tartalmi részektől.

Mit tartalmaz a széljegy?

• érkeztetett kérelem ténye
• az eljárás iktatószáma
• a kérelem tárgya (pl. adásvétel bejegyzése, jelzálog törlés)
• benyújtás időpontja

Miért kulcsfontosságú?

• jelzi, hogy eljárás folyamatban van
• ranghelyet foglal (aki előbb van széljegyen, előbb kerül bejegyzésre)
• adásvételnél komoly kockázat, ha aktív széljegy van
• Aranyszabály ingatlanos szemmel: ha van széljegy, mindig meg kell
  nézni, milyen ügyben, mert az akár meg is akadályozhatja a bejegyzést.

Földhasználati lap:
Mit tartalmaz?
Ingatlan adatai:

• helyrajzi szám
• fekvés
• művelési ág
• terület nagysága

Földhasználó adatai

• név / cég
• jogcím (pl. haszonbérlet, felesbérlet, szívességi földhasználat)
• használat kezdete és időtartama

Jogállás

• bejelentett vagy törölt földhasználat
• jogszabály szerinti megfelelés

Mezőgazdasági ingatlanoknál különösen jellemző, hogy egy-egy ingatlan több
tulajdonos osztatlan közös tulajdonában van. Mitől osztatlan? Egyrészt, mert
nincsenek külön tulajdoni lapon nyilvántartva az egyes tulajdonrészek, másrészt ezáltal ez azt is jelenti, hogy a terület sincs természetben megosztva a
tulajdonosok között (tehát ha van egy “fél” tulajdonrészem egy ilyen
ingatlanban, nincs kijelölve, hogy az az ingatlan konkrétan “melyik fele” az
enyém, hanem a teljes ingatlannak vagyok fele részben tulajdonosa, tehát eszmei hányaddal rendelkezem az ingatlanban).

Az osztatlan közös tulajdon nem feltétlenül hátrány. Magyarországon ma a
mezőgazdasági területek tulajdonviszonya jellemzően ilyen. A tulajdonostársak
értékesítési szándéka esetén a terület mindenkori tulajdonosait elővételi jog illeti meg, megfelelő nagyságú tulajdonrész esetén pedig lehetőség van a résztulajdon “kiméretésére”, ezáltal új tulajdoni lapon (új helyrajzi számon) való, kizárólagos (1/1-es) tulajdoni hányaddal való nyilvántartásra.

A földhivatali nyilvántartások egy osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan
tulajdoni részarányait egy közönséges tört segítségével jelölik
(számláló/nevező), amely mutatja az adott tulajdonos tulajdonrészének
nagyságát. Tehát az 1/1 jelenti a 100%-os, vagyis kizárólagos tulajdonlást, de
például a 22/100 a 22%-os tulajdonrészt. Egy helyrajzi számon belül a
tulajdonrészek összege ki kell hogy adja az egyet (egészet), de ezen belül a részek nagysága elég “fura” lehet. Könnyen előfordulhat akár 13456/136875
jellegű tulajdonrész is.

A termőföld általános jellemzéséhez a terület nagyságán kívül fontos annak
minősége is. A minőség ebben az esetben egyértelműen a mezőgazdasági
minőséget jelenti. Ennek mértékegysége az aranykorona (rövidítve: AK), mely
gyakorlatilag “történelmi” mértékegység. Több (jelenleg is folyamatban lévő)
próbálkozás van a termőföld mezőgazdasági minőségének másféle jellemzésére,
de egyelőre nincs ettől jobb elfogadott módszer, illetve a földhivatali
nyilvántartások is ezt tartalmazzák.

Mivel egy adott (különösen nagyobb) termőföld terület különböző minőségű és
művelési ágú területrészekből állhat, gyakran használják átlag aranykorona
(átlag AK) megadásával, amely az adott terület különféle minőségű részeinek,
minőségre eső területnagyság szerint súlyozott értéke.

Általánosságban elmondható, hogy Magyarországon átlagos minőségű
termőföldnek a 14-18 AK érték számít, ez alatt gyengébb minőségről, felette
jó/kiváló minőségről beszélhetünk.

További érdekesség!

Az aranykorona (AK) eredetileg adóztatási célú földértékelési mérőszám volt: azt fejezte ki, hogy egy földrészlet „kataszteri tiszta jövedelme” (tartósan elérhető átlagos nettó hozadéka) mekkora.

Mikor vezették be?

• Előzmény: a Habsburg-korszakban az 1850. március 4-i császári pátens
  kiterjesztette Magyarországra a hozadéki (jövedelem-alapú) adózást, ami
  a későbbi rendszer közvetlen elődje.
• Törvényi alap / “első magyar hozadéki kataszter”: az 1875. évi VII.
  törvénycikk a földadó alapját a tiszta jövedelemre építve rögzítette, és
  az állandó jellegű földadó-kataszter irányába vitte a rendszert.
• Aranykorona mint pénzegység szerinti kifejezés: a kataszteri
  jövedelmet 1900-ig forintban, utána aranykoronában fejezték ki (a
  gyakorlatban innen terjed el az “AK” név).

A termőföld területének nagyságát (területmértékként) hektárban mérjük, melynek rövidítése: ha.

1 hektár nagysága = 10.000 m². Ha egy hektárt el szeretnénk képzelni, akkor legegyszerűbben egy 100m x 100m nagyságú négyzet alakú területre gondoljunk.

A mezőgazdasági jellegű művelési ágakat, további részletezéssel, minőségi osztályba sorolással jellemzik (1-8 között, ahol az 1 a legjobb, a 8 a legrosszabb minősítés). A művelési ágak és azok minőségi osztályai szoros összefüggésben vannak a föld aranykorona értékével, mint általános minőségi jellemzővel. Minél nagyobb mértékben áll egy terület mezőgazdasági művelés alatt, minél jobb minőségi besorolással, annál nagyobb a terület átlag aranykorona értéke (tehát például ha teljes mértékben 1-es minőségi osztályú szántó művelési ágú a föld, akkor a legmagasabb az aranykorona értéke).

A területnagyságon és a mezőgazdasági minőségen túlmenően, fontosak a termőföld tényleges használatára vonatkozó adatok. Ezt elsősorban a földhivatali tulajdoni lapokon is nyilvántartott művelési ág (szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő/gyep, nádas, erdő, fásított terület vagy halastó) mutatja. Mezőgazdasági földterületek esetén a művelési ág leggyakrabban szántó, gyep/legelő, erdő. Előfordulhat a tulajdoni lapon a ‘kivett’ megnevezés, amely az adott területrészek tényleges művelési, használati viszonyait mutatja.

A ‘kivett’ minősítés, a mezőgazdasági művelés alól kivont területrészeket jellemzi, mely lehet egy kisebb területrész (pl. ‘kivett út’ – amennyiben a területen út halad keresztül, ‘kivett kopárság’ – amennyiben a területnek van mezőgazdasági művelésre teljesen alkalmatlan része stb.), de akár a teljes terület is lehet művelés alól kivont (pl. ‘kivett kavicsbánya’).

Támogatás alatt a vissza nem térítendő, a Magyar Állam vagy az Európai Unió
által a gazdálkodóknak folyósított juttatásokat értjük. A támogatások köre széles: egy részük alanyi jelleggel (feltételek teljesítése esetén automatikusan)
jár, míg más részük pályázati úton érhető el.

Az egyik legáltalánosabb, hektáralapú közvetlen támogatás 2025-ben az EU
által finanszírozott fenntarthatóságot elősegítő alapszintű jövedelemtámogatás
(BISS), amely a támogatható mezőgazdasági területek után a földhasználót illeti
meg, és alapvetően nem függ a termelés típusától. A 2025. évre a BISS fajlagos
összege a jogosult területek nagyságától függően 125–169,12 EUR/ha sávban
alakulhat.

A BISS-en felül kiegészítő jogcímek is kapcsolódhatnak (pl. újraelosztó
támogatás – CRISS, illetve az Agro-ökológiai Program – AÖP), amelyek szintén
hektáralapon járhatnak a feltételek teljesítése esetén:

• CRISS: 1–10 ha sávban 55,99–103,99 EUR/ha, 10–150 ha sávban 28–52
  EUR/ha.
• AÖP: 60,64–105,102 EUR/ha.

Forintosítás (2025. év): a közvetlen támogatások eurós összegeit a tárgyévi
szabály szerinti EKB-árfolyamon váltják forintra; a 2025. szeptember 30-i EKB
referenciaárfolyam 1 EUR = 390,26 Ft.
Ezzel az árfolyammal számolva iránymutatásként:

• BISS kb. 48 800 – 66 000 Ft/ha (125–169,12 EUR/ha)
• AÖP kb. 23 700 – 41 000 Ft/ha (60,64–105,102 EUR/ha)

Megjegyzés: a végleges fajlagos összegek a jogosult területek/igénylések
alakulásától függően kerülnek meghatározásra; a 2025. évi előlegfizetéshez a
hatóság külön maximális előleg fajlagos összegeket is közzétett (pl. BISS előleg
max. 37 286 Ft/ha, AÖP előleg max. 16 565 Ft/ha).